תמ"א 38

ב-14.4.2005 התקבלה אחת ההחלטות החשובות ביותר של ממשלת ישראל בכל הנוגע לנדל"ן – אישור תוכנית המתאר הארצית מספר 38 או כפי שכולנו קוראים לה, תמ"א 38.

תוכנית מתאר זו גובשה ע"י צוות נרחב של אנשי מקצוע ובראשם האדריכל המוביל יונה פיטלסון, שנפטר כשנה לפני אישור התוכנית. מטרתה של התוכנית היא לאפשר לבעלי דירות בבניינים ישנים לחזק את המבנה ולהפוך אותו לעמיד בפני רעידות אדמה בהתאם לתקנים עדכניים, ורווחים חשובים נוספים הם הרחבת היצע הדירות ובפרט באזורי ביקוש וכן התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות של ערים רבות.

מי זכאי ליהנות מההטבות של תמ"א 38?

פרויקטים של תמ"א 38 ניתן לבצע במבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן עוד לפני ה-1.1.1980.

הסיבה לכך היא שהתקן העדכני לעמידות בפני רעידת אדמה – ת"י 413 – הפך למחייב רק בתאריך הנ"ל, ומרבית המבנים שנבנו קודם לכן עלולים לקרוס בהתרחש רעידת אדמה. על-מנת לתמרץ בעלי דירות לחזק את המבנים ולהפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית, יזמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תוכנית המתאר, שמאפשרת שני מסלולים עיקריים.

מהן האפשרויות השונות?

אופציה אחת היא תמ"א 38/1: בפרויקטים אלה מוסיף הקבלן מספר קומות על גבי הבניין הקיים ובמקביל מחזק אותו, משדרג את חזותו החיצונית, לעתים מוסיף גם מעלית ועוד הטבה חשובה היא הגדלת שטח כל דירה קיימת. התוספת היא עד 25 מ"ר, כשמתוך יש להקדיש 12 מ"ר ברוטו (ו-9 מ"ר נטו) לממ"ד.

מספר הקומות שניתן להוסיף בפרויקטים אלה עודכן במסגרת תיקון 3א' לתוכנית שאושר בנובמבר 2016:

בניינים של קומה אחת – עוד קומה וחצי.

בניינים של 2 קומות – עוד שתיים וחצי קומות.

בניינים של 3 קומות – עוד 3 קומות.

בניינים גבוהים יותר – עוד 3.5 קומות.

האופציה השנייה היא תמ"א 38/2: במקרים אלה הורס היזם את הבניין הקיים ובונה אחד חדש מאפס.

האם התנגדות שכנים עלולה לטרפד מימוש תוכניות?

אחד החסמים העיקריים בפני מימוש פרויקטי תמ"א 38 היה הצורך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לביצוע הפרויקט.

בהתאם בוצע תיקון חשוב בתוכנית המקורית, וכעת על-מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של שני שליש מהדיירים, ועבור פרויקטים שבמסגרתם הורסים בניין קיים ובונים אחד חדש יש צורך באישור של 80% מבעלי הדירות.